RevPAR im Hotel: Bedeutung, Formel und Beispiele

Was RevPAR bedeutet

RevPAR steht für Revenue per Available Room, also den Zimmerumsatz pro verfügbarem Zimmer. Die Kennzahl berücksichtigt alle verfügbaren Zimmer, auch die nicht verkauften.

Genau das macht sie nützlich. Die durchschnittliche Zimmerrate (ADR) betrachtet nur verkaufte Zimmer. Die Auslastung zeigt nur, wie viele Zimmer verkauft wurden. RevPAR verbindet beides: Bleiben Zimmer leer oder werden sie zu einem niedrigeren Preis verkauft, sinkt der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, sofern alles andere gleich bleibt.

Eigentümer, Kreditgeber und Hotelbetreiber vergleichen mit RevPAR die Leistung eines Hotels mit früheren Zeiträumen, einer Wettbewerbsgruppe und anderen Hotels im eigenen Portfolio. Solche Vergleiche erfordern einheitliche Berichtsdefinitionen und müssen den Markt und den Zimmermix jedes Hauses berücksichtigen.

RevPAR-Formel

RevPAR lässt sich auf zwei Arten berechnen. Mit Daten aus demselben Zeitraum und einheitlichen Definitionen für die Zimmerzahlen liefern beide denselben Wert.

Methode 1: Zimmerumsatz geteilt durch verfügbare Zimmernächte

RevPAR = Zimmerumsatz ÷ verfügbare Zimmernächte

Methode 2: ADR mal Auslastung

RevPAR = ADR × Auslastungsquote

Setzen Sie die Auslastung in der zweiten Formel als Dezimalzahl ein: 75 % entsprechen 0,75, nicht 75.

Die Begriffe:

Zimmerumsatz umfasst ausschließlich Umsätze aus dem Zimmerverkauf, ohne Steuern und ohne Umsätze anderer Leistungsbereiche.
Verfügbare Zimmernächte sind die Summe der verfügbaren Zimmer für jede Nacht des Zeitraums. Bei unverändertem Bestand wird die Zimmerzahl mit der Anzahl der Nächte multipliziert.
ADR ist der Zimmerumsatz geteilt durch die verkauften Zimmernächte.
Auslastung ist die Zahl der verkauften Zimmernächte geteilt durch die verfügbaren Zimmernächte.

Methode 1 eignet sich, wenn Sie Umsätze direkt aus Ihrem Property Management System (PMS) auswerten. Methode 2 ist schneller, wenn ADR und Auslastung bereits vorliegen. Verwenden Sie möglichst ungerundete Werte; gerundete ADR- und Auslastungswerte können zu kleinen Abweichungen führen.

RevPAR-Beispiel für ein Hotel

Ein Hotel mit 120 Zimmern verkauft an einem Samstag 90 Zimmer und erzielt 16.200 US-Dollar Zimmerumsatz. Alle 120 Zimmer gehören zum verfügbaren Bestand. Die Geldbeträge in den folgenden Beispielen sind in US-Dollar angegeben.

ADR: 16.200 ÷ 90 = 180 US-Dollar
Auslastung: 90 ÷ 120 = 75 %
RevPAR, Methode 1: 16.200 ÷ 120 = 135 US-Dollar
RevPAR, Methode 2: 180 × 0,75 = 135 US-Dollar

Für längere Zeiträume besteht der Nenner aus Zimmernächten, nicht aus Zimmern. In einem Monat mit 30 Tagen und unverändertem Bestand hat dasselbe Hotel 3.600 verfügbare Zimmernächte. Den monatlichen Zimmerumsatz durch 120 statt durch 3.600 zu teilen, ist ein häufiger RevPAR-Fehler: Der ausgewiesene Wert ist dann 30-mal zu hoch.

RevPAR und ADR im Vergleich

ADR zeigt den erzielten Umsatz je verkauftem Zimmer. RevPAR zeigt den Umsatz je verfügbarer Zimmernacht. Bei einheitlichen Daten und einer Auslastung von höchstens 100 % liegt RevPAR höchstens auf Höhe der ADR. Bei Vollauslastung sind beide gleich.

Die Kennzahlen können sich in unterschiedliche Richtungen bewegen. Im selben Hotel mit 120 Zimmern steigt die ADR um 30 US-Dollar, während weniger Zimmer verkauft werden:

Szenario	Verkaufte Zimmer	ADR (USD)	Auslastung	Zimmerumsatz (USD)	RevPAR (USD)
Ursprüngliche Rate	90	180	75 %	16.200	135
Rate um 30 USD erhöht	72	210	60 %	15.120	126

Die ADR stieg um 30 US-Dollar, RevPAR sank um 9 US-Dollar. Auch Rabatte können die Auslastung erhöhen und gleichzeitig RevPAR senken, wenn zusätzliche Zimmerverkäufe den niedrigeren Preis nicht ausgleichen. Deshalb betrachten Betreiber meist beide Kennzahlen gemeinsam. Unser ADR-Glossareintrag erläutert die Ratenseite genauer.

Was als verfügbares Zimmer zählt

Zimmer im Berichtsbestand zählen unabhängig davon, ob sie verkauft wurden. Orientieren Sie sich am Berichtsstandard Ihres Rechnungswesens oder Benchmarking-Anbieters und dokumentieren Sie, wie Ihr PMS-Bericht diesen abbildet. Ändern Sie Definitionen nicht allein, um das Ergebnis zu verbessern.

Zimmer außer Betrieb. Eine vorübergehende Sperrung wegen Wartung verringert nicht automatisch das Zimmerangebot für Benchmarking-Zwecke. Renovierungen, längere Schließungen und dauerhafte Bestandsänderungen können unterschiedlich behandelt werden. Befolgen Sie die Regeln Ihres Anbieters, statt jedes im PMS als nicht verfügbar markierte Zimmer abzuziehen.
Gratiszimmer und interne Nutzung. Tatsächliche Belegung ist nicht dasselbe wie bezahlte Zimmernachfrage. Die Nachfragedefinition von STR schließt Gratiszimmer aus. Trennen Sie intern genutzte Zimmer von bezahlten Zimmerverkäufen und beachten Sie die geltenden Berichtsregeln. Verwenden Sie für ADR und Auslastung dieselbe Definition verkaufter Zimmer, damit die Formeln übereinstimmen.
Arrangements. Ordnen Sie bei Paketen mit Frühstück, Parken oder anderen Leistungen nur den Zimmeranteil nach Ihrer Rechnungslegungsmethode dem Zimmerumsatz zu. Enthält ein Paket weitere Leistungen, zählt nicht der gesamte Paketpreis als Zimmerumsatz.

Ein Zimmer, das weiterhin zum Berichtsbestand des Hotels gehört, fällt nicht aus dem Nenner heraus, nur weil es auf Booking.com oder Expedia gesperrt war. Verhindert ein Vertriebsproblem einen Verkauf, kann es Zimmerumsatz und Auslastung senken. Es rechtfertigt aber keine Verringerung der verfügbaren Zimmernächte. Die Übermittlung von Raten und Verfügbarkeiten an angebundene Kanäle übernimmt ein Channel Manager.

RevPAR für ein Hotelportfolio

Addieren Sie für mehrere Hotels zuerst die Zimmerumsätze und die verfügbaren Zimmernächte und teilen Sie anschließend die beiden Summen. Ein einfacher Durchschnitt der RevPAR-Werte gewichtet ein kleines Hotel genauso stark wie ein großes.

Zwei Häuser in einem Monat mit 30 Tagen:

Hotel	Zimmer	Verfügbare Zimmernächte	Zimmerumsatz (USD)	RevPAR (USD)
Stadthotel	200	6.000	540.000	90
Kleines Strandhotel	40	1.200	216.000	180
Portfolio	240	7.200	756.000	105

Der einfache Durchschnitt von 90 und 180 US-Dollar beträgt 135 US-Dollar. Tatsächlich erzielte das Portfolio 105 US-Dollar pro verfügbarer Zimmernacht: 756.000 ÷ 7.200. Der ungewichtete Wert liegt um 30 US-Dollar zu hoch, weil das Haus mit 40 Zimmern genauso stark zählt wie das Hotel mit 200 Zimmern.

Dasselbe Prinzip gilt für die Eingangsgrößen. Die Portfolio-ADR ist der gesamte Zimmerumsatz geteilt durch alle verkauften Zimmernächte. Die Portfolio-Auslastung ergibt sich aus allen verkauften Zimmernächten geteilt durch alle verfügbaren Zimmernächte. Ein Hotel, das erst im laufenden Monat hinzukommt, geht nur mit Umsatz und Zimmernächten ab seiner Aufnahme in das Berichtsportfolio ein.

Bei mehreren Währungen rechnen Sie die Umsätze vor der Addition nach einer dokumentierten Wechselkursmethode in eine gemeinsame Berichtswährung um. Für vergleichbare Wachstumsanalysen müssen Hotelbestand und Berichtsgrundlage konstant bleiben. Ein neu aufgenommenes Hotel mit höheren Raten kann den Portfolio-RevPAR erhöhen, ohne dass sich ein bestehendes Haus verbessert hat.

Portfolios aus Ferienwohnungen, Timesharing-Objekten und anderen Ferienunterkünften können dieselbe Umsatzberechnung pro verfügbarer Einheit verwenden. Ihre Bestandsdefinitionen können jedoch abweichen. Dokumentieren Sie, wie vom Eigentümer gesperrte Nächte behandelt werden, und setzen Sie das Ergebnis nicht ohne Weiteres mit einem Hotelbenchmark gleich.

Was ist ein guter RevPAR?

Es gibt keinen festen Geldbetrag, ab dem RevPAR gut oder schlecht ist. Vergleichen Sie dieselbe Saison, einen ähnlichen Wochentagsmix, eine passende Wettbewerbsgruppe und Ihr eigenes Budget. Ein Resort und ein einfaches Hotel an einer Fernstraße können mit sehr unterschiedlichen RevPAR-Werten beide erfolgreich sein.

Der RevPAR-Index hilft bei der Einordnung: Ein Wert über 100 bedeutet, dass der RevPAR Ihres Hotels über dem aggregierten RevPAR der Vergleichsgruppe liegt. Er belegt keine Rentabilität. Seine Aussagekraft hängt davon ab, ob die Vergleichsgruppe wirklich passt.

Warum RevPAR kein Gewinn ist

RevPAR misst Zimmerumsatz, nicht den Betrag, der dem Hotel bleibt. Zwei Aspekte fehlen.

Kosten, einschließlich Vertrieb. Zwei Buchungen mit jeweils 200 US-Dollar erfasstem Zimmerumsatz tragen denselben Betrag zum Zähler der RevPAR-Formel bei. Fällt für eine davon beispielhaft eine OTA-Provision von 18 % an, entstehen 36 US-Dollar Provisionskosten, die der Brutto-RevPAR nicht zeigt. Auch Direktbuchungen verursachen Kosten, etwa für Zahlungsabwicklung, Buchungstechnologie und Marketing. Der Unterschied im Nettoerlös hängt daher von den Akquisitionskosten beider Buchungen ab.

Umsätze außerhalb des Zimmerbereichs. Gastronomie, Parken, Spa und Veranstaltungsräume sind in RevPAR nicht enthalten.

Drei verwandte Kennzahlen helfen, diese Lücken zu schließen:

Kennzahl	Was sie misst	Formel
TRevPAR (Gesamtumsatz pro verfügbarem Zimmer)	Alle betrieblichen Hotelumsätze, nicht nur Zimmerumsatz	Betrieblicher Gesamtumsatz ÷ verfügbare Zimmernächte
Net RevPAR (NRevPAR)	Zimmerumsatz nach definierten Akquisitions- und Vertriebskosten	(Zimmerumsatz − festgelegte Akquisitions- und Vertriebskosten) ÷ verfügbare Zimmernächte
GOPPAR (Bruttobetriebsgewinn pro verfügbarem Zimmer)	Bruttobetriebsgewinn nach betrieblichen Aufwendungen	Bruttobetriebsgewinn ÷ verfügbare Zimmernächte

Legen Sie für Net RevPAR fest, welche Kosten Sie abziehen, beispielsweise Provisionen, Transaktionsgebühren und zugeordnete Akquisitionskosten. Behalten Sie diesen Umfang bei. Die Kennzahl ist weder Nettogewinn noch GOPPAR. Eine Hotel-Nettorate ist eine Rate aus einer Vertriebsvereinbarung und nicht dasselbe wie Net RevPAR.